ગત નવેમ્બરમાં રાજ્ય સરકારે નવા મુસદ્દારૂપ જંત્રીદરો જાહેર કરતાંની સાથે જ રિયલ એસ્ટેટ બજારમાં ભારે હલચલ મચી ગઈ છે. જેટલા પ્રમાણમાં જંત્રીદરો વધારી દેવામાં આવ્યા છે એટલા પ્રમાણમાં લોકો પર એનું ભારણ આવશે. જંત્રીના તોતિંગ વધારાની અસરોના ભાગરૂપે વિકાસ રુંધાશે અને રિયલ એસ્ટેટ તળિયે જવાની આશંકાઓ વ્યક્ત કરવામાં આવી રહી છે. ત્યારે સુચિત જંત્રીનો વધારો 1 એપ્રિલથી લાગુ કરવા સરકાર મક્કમ છે. વાંધા સૂચનોની મુદત પૂર્ણ થઈ ગઈ છે. સ્ક્રુટીની બાદ જંત્રી દર ઘટાડાનો આખરી નિર્ણય લેવાશે તેવું જાણવા મળ્યું છે.

ગુજરાત સરકારના આ સૂચિત જંત્રી વધારાનો અમદાવાદથી લઈ રાજકોટ અને સુરતના બિલ્ડર્સ વિરોધ કરી રહ્યા છે. તેમજ સૂચિત જંત્રીદરનાં વાંધા-સૂચનો રજૂ કરવા માટે 30 દિવસની જગ્યાએ 31 માર્ચ 2025 સુધીનો સમય માગ્યો હતો, જોકે સરકારે નવા જંત્રીદરો સામે વાંધા-સૂચનો માટે મુકરર કરેલી તારીખ 20 ડિસેમ્બરથી લંબાવીને એ મુદત 20 જાન્યુઆરી કરી હતી. જોકે સરકારી સૂત્રો જણાવે છે કે, નવા જંત્રીદરો તરત લાગુ કરવાને બદલે સરકાર આગામી નાણાકીય વર્ષ એટલે કે 1 એપ્રિલ, 2025થી લાગુ કરશે. એ પહેલાં નવા જંત્રીદરો અમલી કરવાનો નિર્ણય સરકાર નહીં લે.

જંત્રી એટલે શું?
જંત્રી એટલે જમીન કે કોઈપણ પ્રોપર્ટીના ખરીદ-વેચાણ માટેનો સરકાર દ્વારા નિર્ધારિત કરવામાં આવેલો લઘુતમ ભાવ છે. જો તમારો વેચાણ દસ્તાવેજ જંત્રીદર કરતાં વધુ હશે તો જ સરકારી ચોપડે તમે એ મિલકતના માલિક તરીકે નોંધણી થશે. એ એક કાયદાકીય પુરાવો છે, જે નિશ્ચિત સમય વચ્ચે જમીન કે મિલકતનો ભાવ દર્શાવે છે. જંત્રીના ભાવથી પ્રોપર્ટીનો દસ્તાવેજ કરતી વખતે કેટલી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ચૂકવવી અને કેટલો રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જ ચૂકવવો એ નક્કી કરવામાં મદદ મળે છે.

જંત્રી નક્કી કરવાના માપદંડ શું હોય છે?
જે-તે એરિયાના ડેવલપમેન્ટ, એ એરિયાના દસ્તાવેજની સરેરાશ કિંમતને આધારે જંત્રીની કિંમત નક્કી કરાતી હોય છે. મોટેભાગે જે-તે એરિયાના સૌથી મોંઘા દસ્તાવેજ અને સૌથી સસ્તા દસ્તાવેજની સરેરાશ કાઢવામાં આવે છે. આ સરેરાશ જે-તે વિસ્તારની જંત્રીની કિંમત હોય છે.

નવા જંત્રીદરની રિયલ એસ્ટેટ ઈન્ડસ્ટ્રી પર કેવી અસર થશે?
નવા જંત્રીદરની રિયલ એસ્ટેટ પરની અસરને ત્રણ ભાગમાં વહેચી શકાય. સૌથી પહેલો ભાગ જમીન છે. જે જમીનદારો છે, એટલે કે જે લોકો જમીન લઈને લાંબા સમય સુધી એને મુકી રાખે છે તેના પર કોઈ મોટી અસર નહીં થાય. જે લોકો લે-વેચ કરવા માટે જમીન ખરીદતા હોય છે તે લોકોના વ્યવહારમાં કેશનું પ્રમાણ ઘટી જશે, તેથી તેમના પર અસર થઈ શકે છે. જંત્રી વધવાથી પ્રીમિયમ વધશે, જેને લીધે મિલકતની કિંમતમાં વધારો થશે.

બીજો ભાગ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપરનો ભાગ છે. જંત્રી વધવાથી FSI(ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ) વધે છે અને આ FSIની કિંમતની રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર પર મોટી અસર થાય છે. જો જંત્રી વધવાની FSI પર થતી અસરને દૂર કરી દેવામાં આવે તો ડેવલપરની સમસ્યા દૂર થઈ શકે એમ છે. 

ત્રીજો ભાગ ગ્રાહક છે. FSIની વધેલી કિંમત અને જંત્રીની વધતી કિંમત બન્નેની સીધી અસર ગ્રાહક પર જોવા મળે છે, એટલે આ બધાના ભાવ વધતાં ગ્રાહકને જે-તે મકાન કે જગ્યાની કિંમતમાં 25થી 40% રકમ વધારે ચૂકવવી પડે છે.

FSI અને જમીનનું પ્રીમિયમ એટલે શું?
કોઈપણ જગ્યા, જે સરકારે અગાઉ લોકોના વપરાશ માટે ગણોત ધારા હેઠળ જમીન ફાળવેલી હોય છે. આ જગ્યા કેટલીક રકમ ચૂકવ્યા બાદ રેગ્યુલર એટલે કે ટાઈટલ ક્લિયર કરી આપે છે, જેને પ્રીમિયમ કહેવાય છે.

FSI દરેક એરિયા પ્રમાણે સરકારે નક્કી કરેલી હોય છે. FSI એટલે તમે અહીં આટલા ગણું બાંધકામ કરી શકો, જેમ કે R2 ઝોનમાં 1.2(કુલ બિલ્ટઅપ એરિયા) FSI છે, એટલે કે તમે ત્યાં 120%થી લઈ 180% સુધી બાંધકામ કરી શકો છો. જો 120%થી વધારે બાંધકામ કરવું હોય તો તમારે ચોક્કસ રકમ ચૂકવવી પડશે. હવે જો કોઈને 180% પણ વધારે કોઈને બાંધકામ કરવું હોય તો જે-તે વિસ્તાર અને એની આસપાસના રોડના આધારે એની કિંમત નક્કી થતી હોય છે એને FSI કહેવાય છે.

મકાનો 35થી 40 ટકા મોંઘાં થશે
જૂના દર મુજબ એફએસઆઈ કોસ્ટ 4000 પર 40 ટકા પ્રમાણે રૂા.1600 ચૂકવવી પડતી હતી એ હવે સીધી રૂા.16500 ચૂકવવી પડશે. આમાં દસ ગણો વધારો થશે. ઉપરાંત બાંધકામ કોસ્ટ 2000ની થતી જે હવે 3600ની થશે. બિલ્ડર એમાં પોતાનો 15થી 20 ટકા નફો ઉમેરે એટલે મકાનની કિંમત 35થી 40 ટકા જેટલી વધી જશે. એ જ રીતે છારોડીમાં જંત્રી રેટ પાંચ હજારથી વધી 73 હજાર થઈ જતાં ફૂટે એફએસઆઈ 200માં પડતી હતી, એ હવે 2800માં પડશે.